Kinh Nghiệm Xây Dựng Nhà

1. CÓ NÊN ” TỐN TIỀN” THUÊ THIẾT KẾ?

Ai cũng biết làm nhà là quan trọng và phức tạp. Thế nhưng để đi đến quyết định thuê hẳn một đội ngũ chuyên nghiệp vẽ thiết kế nhà thì không phải ai cũng thấy cần. Nhiều người suy nghĩ, cứ đi một vòng, xem nhà nào đẹp, thế đất lại giống mình, “cóp pi” một cái là xong. Có ai lấy được tiền bản quyền của mình đâu, tội gì mà phải tốn kém cho tập giấy “Vạch ngang, kẻ dọc”. Cẩn thận hơn, người ta tìm cách mượn bản thiết kế của chủ nhà đã xây hoặc tìm hiểu ai là chủ thầu công trình đó và mời về làm cho mình. Chủ thầu sẽ vui vẻ nhận lời, coi như bao luôn khoản thiết kế miễn phí, còn bạn thì gật gù khi tiết kiệm được một số tiền kha khá. Như vậy liệu có ổn không?

Lời khuyên cho bạn:

Xây một ngôi nhà đâu có giống như mua một chiếc áo may sẵn, thế nào bạn chẳng muốn thay đổi đôi chút cho phù hợp với sở thích của mình. Thế là bạn nói với nhà thầu để đập phá và sửa chữa lại. Nhưng rồi lại có ai đó góp ý với bạn về cách bố trí phòng, bạn ngẫm nghĩ một tý thấy hợp lý. Bạn lại trao đổi với nhà thầu và ông ta miễn cưỡng để chiều bạn trong khi nhiều hạn mục đã thi công xong . . .  Và cứ như thế, cùng một lúc bạn phải đương đầu với mấy vấn đề phát sinh.

Thứ nhất: là sự mâu thuẫn giữa chủ nhà và nhà thầu thi công do không thống nhất được giá cả phát sinh khi thay đổi phương án.

Thứ hai: là sự lãn phí về thời gian và tiền bạc do bạn chưa hình dung trước được ngôi nhà xây xong trông đẹp hay xấu ra sao mà phải sửa tới sửa lui.

Thứ ba: là sự mệt mỏi triền miên do bạn vừa phải suy nghĩ làm như thế nào cho ngôi nhà nó đẹp, vừa bực mình trước lời ca thán của thợ thuyền. . .

Bạn đã nhận ra một sai lầm:

Lúc này bạn mới nhận ra vai trò quan trọng của khâu thiết kê. Khi có bản thiết kế, tức là thay vì thử nghiệm với một đống tiền (vật liệu, nhân công, thời gian) bạn chỉ thử nghiệm với một chút “chất xám”. Bạn dễ dàng xoay đi, tính lại, cân nhắc, thiệt hơn, đẩy ra đẩy vào từng bức tường, từng centimet vuông nhà bạn, cho đến khi bạn thấy không còn cách nào hơn nữa mới bắt tay vào thi công thực tế. Bố trí bên trong, hình thức bên ngoài lần lượt hiện ra trong hình dung của bạn, khiến bạn cảm thấy yên tâm hơn thực sự và hạn chế tối đa sự lãng phí về thời gian và tiền bạc.

Trong giai đoạn đất nước đang phát triển, người chủ nhà đã dần ý thức được việc cần thiết có kiến trúc sư để tư vấn và thiết kế một mẫu nhà ưng ý. Nhiều quan niệm cho rằng ngội nhà là vật sở hữu của riêng mình, phải mang dấu ấn của mình, không chịu giống người khác mảy may. Từ trong ra ngoài phải độc đáo, bất chấp quy luật kiến trúc, bất chấp công năng, miễn là phải ấn tượng, chưa từng có càng tốt . . .

2. CHỌN NHÀ THIẾT KẾ:         

Sàng lọc trước:

Nếu bạn yêu thích các tạp chí chuyên ngành, các Website mẫu nhà, bạn nên dành thời gian lang thang lướt web, tìm đọc để có những cái tên Kiến Trúc Sư, khoảng 3-5 người mình yếu thích nhất, liên lạc, đặt cuộc hẹn và đến gặp trao đổi.

Phán đoán:

Qua cuộc gặp đầu tiên và có thể 1-2 lần tiếp theo, bạn sẽ cảm nhận thực tế và trực tiếp hơn về KTS dự định trao “nhà” cho họ, có tìm được sự thông hiểu và ăn ý không? Sự kinh nghiệm và kiến thức phù hợp? (tuổi đời KTS không thật sự quá quan trọng, một số KTS trẻ chuyên làm nhà ở đôi lúc chỉ khoảng 25-27 tuổi là đã thiết kế rất đẹp và chuyên nghiệp rồi!). Đa phần các KTS nổi tiếng, đã thành danh, và các văn phòng KTS uy tín không chịu vẽ phương án trước cho bạn xem đâu, bạn đều phải đặt cọc, và ký HĐ mới mong nhận được bản thiết kế đầu tiên. Nếu yên tâm với sự lựa chọn của mình sau khi tiếp xúc, bạn có thể gửi gắm ngôi nhà, nếu chưa yên tâm, bạn phải có sự phán đoán tốt và tiếp tục suy nghĩ thêm để chọn lựa KTS một lần nữa!

 Giá thiết kế :

Hoàn toàn phụ thuộc vào độ nổi tiếng của KTS, và uy tín của công ty thiết kế. Đây là thị trường tự do về giá cả chất xám, không có một đơn giá chung nào, và rất biến thiên giữa các “thứ hạng” KTS hay khác biệt về giá giữa TPHCM, Hà Nội và các thành phố khác.
Cần tìm hiểu rõ xem giá được tính như thế nào? Trên % mức đầu tư công trình (thông thường từ 3-5% giá trị đầu tư công trình) hay trên m2 sử dụng. Rời giá đó sẽ nhận được một khối lượng tư vấn và bản vẽ kỹ thuật đến chuẩn mực nào? Có bao gồm các thiết kế cộng thêm như nội thất, sân vườn, tiểu cảnh..hay không? Số lần tư vấn, các dịch vụ CSKH và khuyến mại thêm kèm theo của công ty tư vấn là gì?

 Lời khuyên:

Giá thiết kế không thể so sánh đắt rẻ một cách đơn giản, giá thiết kế rẻ là một lợi thế nhưng cũng cần những sự đảm bảo. Các cty thiết kế uy tín có trách nhiệm và sự đảm bảo bởi đội ngũ chuyên gia hùng hậu có thể sẽ chăm sóc tốt khi công trình gặp sự cố, ngược lại các KTS trẻ sẽ rất nhiệt tình chăm sóc khách hàng, nhưng có thể ít sự bọc lót hơn nếu làm việc độc lập. Bạn cần yêu cầu chứng minh đội ngũ chuyên gia cùng làm việc trong bộ hồ sơ gồm những ai? Kỹ sư kết cấu? Kỹ sư điện nước, các nhà thiết kế nội thất nếu có.

3. BẠN “KHAI THÁC” KIẾN TRÚC SƯ NHƯ THẾ NÀO?

Thông thường khi gặp kiến trúc sư, chủ nhà hay đưa ra một yêu cầu: “Anh hãy vẽ cho tôi một ngôi nhà đẹp và độc đáo”, nhưng để thực hiện điều đó thực sư không đơn giản chút nào. Thường thì kiến trúc sư sẽ hỏi bạn về điều kiện sống của gia đình, số thành viên, nghề nghiệp và thói quen sinh hoạt. Nói chung là mở một cuộc ” điều tra” như một cảnh sát khu vực. Và bạn tự hỏi cái thằng cha này hỏi mấy cái đó để làm gì nhỉ?

Để thực hiện được chữ ” đẹp” của bạn nên bắt buộc kiến trúc sư phải hỏi như thế. Quan niệm về cái đẹp mỗi người mỗi khác vì nó phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn, kiến thức chung, sở thích của mỗi chủ nhà, mỗi thành viên trong gia đình. Mỗi thời điểm nhận thức về thẩm mỹ kiến trúc cũng khác nhau. Nó cũng còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của kiến trúc sư. Người kiến trúc sư cần biết nhiều về bạn để từ đó đưa ra thiết kế phù hợp đúng nhu cầu của bạn.

Những điều quan trọng khi bạn làm việc với một kiến trúc sư là hãy hình dung bạn là người “khai thác” chất xám của anh ta, chứ không phải kiến trúc sư là người đến làm “thợ vẽ” cho bạn. Làm như vậy, tức là bạn lãng phí những kiến thức của người kiến trúc sư mà chỉ cần anh ta để tính toán phần kỹ thuật công trình cho bạn. Để rồi sau đó, khi sinh sống trong nhà mình, bạn mới bực dọc: “Đã mất tiền thuê thiết kế mà nhà vẫn không hợp lý”.

Bạn đừng nên áp đặt những sở thích và suy nghĩ của mình. Nhiều khi, kiến trúc sư vì muốn làm bạn hài lòng, nên thực hiện thiết kế theo yêu cầu của “thượng đế”. Sau này, khi nhà hoàn thành có thể bạn nận ra mình sai lầm, nhưng trách ai được khi đó chính là do quyết định của mình.

Cách tốt nhất bạn tự mình liệt kê ra các nhu cầu sinh hoạt của gia đình bạn, sở thích của từng người trong nhà. Ý muốn của bạn và mọi người trong gia đình có thể đối lập nhau, bạn nên để kiến trúc sư là người tư vấn cho bạn phương cách giải quyết. Cố gắng tránh can thiệp vào chi tiết và thay đổi ý tưởng quá nhiều nếu bạn muốn có được công trình vừa ý.

Một giải pháp tốt cho một công trình phải hội tụ đủ các yếu tố “Chức năng, thẩm mỹ và kinh tế”. Hãy cùng với kiến trúc sư lật đi lật lại vấn đề cho đến khi bạn thấy rằng không thể tìm ra một giải pháp nào đáp ứng được các nhu cầu của bạn tốt hơn nữa, lúc đó mới nên coi là giải pháp cuối cùng.

Khi bắt đầu đưa ra yêu cầu thiết kế, nhiều người chủ nhà thường nôn nóng muốn biết về thời gian. Khi đăt câu hỏi về thời gian, khách hàng không tưởng tượng được khối lượng công việc mà các kiến trúc sư thiết kế phải làm. Đó không phải là công việc sản xuất hàng loạt đồ mãy sẵn. Trong khi đó khách hàng đặt ra rất nhiều yêu cầu về hình thức, lại thay đổi ý tưởng thường xuyên, người thiết kế cũng phải nắm bắt các dữ liệu về mảnh đất, về sở thích của chủ nhà, khả năng kinh thế, có những suy nghĩ tìm tòi đưa ra phương án thích hợp, rồi nghiên cứu chi tiết, suy nghĩ cho tường trường hợp cụ thể khác nhau.

Bạn được gì khi đến với nhà tư vấn thiết kế:

• Bạn có thể khai thác tận dụng tối đa giá trị của mảnh đất với những người có khả năng chuyên môn để giải quyết những bài toán về các nhu cầu ở của chủ nhân.
• Bạn nhận được sự tư vấn góp ý đề xuất giải pháp khoa học cho công tác triển khai xây dựng nhà.
• Bạn có thể xây nhà với chi phí tiết kiệm nhất, khoa học nhất.

4. CHỌN NHÀ THẦU:

a. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu

Đánh giá chỉ tiêu này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Một trong những nguồn đó chính là việc kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu có phong cách và quy mô gần giống yêu cầu của bạn. Bạn hãy trực tiếp hỏi chuyện các chủ nhà cũng như quan sát tỉ mỉ căn nhà đó nhằm rút ra nhận định của riêng bạn. Bên cạnh đó, hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu….)

 b. Tiêu chí thời gian

Thực tế đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn mạnh tính quan trọng của tiêu chí này. Bạn cần thỏa thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc. Tất cả các nhà thầu đều phải lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà phố đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.

 c. Tiêu chí giá cả: 

Thị trường xây nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau.

• Hình thức nhận thầu nhân công (khoán công – chủ nhà lo vật liệu): gồm nhân công cho các phần việc thô, hoàn thiện (không đóng cọc móng, không điện nước, nội thất) tùy theo sự thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ kiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng.
• Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng): mức giá có sự giao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sự dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu… Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.

d. Nhân công trong quá trình xây dựng

Trong trường hợp bạn khoán công hay khoán trắng, bạn cũng cần phải biết có bao nhiêu nhóm nhân công tham gia quá trình xây dựng nhà để thương lượng và định giá với nhà thầu được dễ dàng hơn. Có những nhóm nhân công sau:

• Nhân công phá dỡ công trình (nếu có)
• Nhân công đào móng
• Nhân công đóng cọc
• Nhân công đóng cốp pha
• Đổ bê tông
• Thợ xây tô – hoàn thiện
• Thợ lát đá
• Thợ điện
• Thợ mộc
• Thợ nước
• Thợ sơn…
• Các nhóm thợ do các HD khoán vật tư khác

e. Các yếu tố xem xét khác:

• Yếu tố thương hiệu
• Yếu tố bảo lãnh
• Yếu tố an toàn lao động
• Các điều khoản phạt và hình thức xử lý các tranh chấp khi phát sinh

f. Lời khuyên:

 Theo Luật xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chương V Nghị Định số 16/2005/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 07 tháng 02 năm 2005 thì nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng. Vì thế bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu nhà thầu đưa ra các giấy tờ chứng minh năng lực hành nghề xây dựng của nhà thầu.

Trong hợp đồng với nhà thầu, ngoài các điều khoản cơ bản, bạn nên lưu ý đề cập thêm những điều khoản sau:

• Quy định an toàn lao động và bảo hiểm.
• Quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương
• Hình thức và thời hạn thanh toán (theo tiến độ hay theo thời gian và khối lượng công trình)
• Điều khoản liên quan đến bên giám sát xây dựng (nếu có)
• Điều khoản về cách tính chi phí phát sinh khi có thay đổi trong quá trình xây.

ST: http://tktdesign.vn/kinh-nghiem-lam-nha.html